来源：丁祖昱评楼市
年下半年，楼市拐点似乎已至。
纵观前八月楼市，市场整体呈现出“先扬后抑”态势，尤其7月以来，楼市热度明显转淡，成交逐月下行，各城市之间成交呈现出“跌多涨少”的局面。一系列问题随之而来，市场真的转冷了？背后动因是短期的*策“高压”，还是市场周期轮动使然？各城市之间下行动因又有何区别？
CRIC筛选了上半年市场高热，下半年却明显回落的9个典型城市：上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛，其中回落最为显著的是徐州，7-8月相较去年同期降幅达到50%以上，武汉、宁波和广州降幅在20%以上。
目前，整体市场已出现下行信号，广州、武汉、无锡、徐州信贷收紧叠加调控升级，造成市场热度下降；青岛等内生城市需求固定，需求集中释放后市场热度不再，而上海、合肥、长沙、宁波由于供应空窗期导致短期内降温，若9月成交难以扭转颓势，市场将进一步转冷。
8月百城同环比齐跌城市增至52个
纵观年以来成交走势，年后市场呈现“先扬后抑”的变化。
CRIC重点监测的百城数据显示，今年3-5月“小阳春”行情较为火爆，月均成交在万平方米左右，较之去年全年月均水平高出万平方米，不过自6月以来市场逐步回落，7-8月更是同比由增转跌，楼市回归淡季。
据统计，8月典型城市商品住宅成交热度有所回落，70个监测城市预计成交规模达万平方米，环比下降9%，同比降幅持续扩大，下降19%，较年同期降幅也有9%。下半年以来成交同、环比齐降的城市个数显著增长，6月70城中同、环比齐降的城市数量为43个，至8月已增长至52个。
我们筛选了上半年市场高热（累计同比上涨30%以上），下半年回落程度略有不同的9个典型城市，上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛，其中徐州回落最为显著，7-8月相较去年同期降幅达50%以上，武汉、宁波、广州次之，降幅也在20%以上，长沙、合肥、上海、无锡、青岛则在15%以内。
房贷利率攀升，放款周期延长、二手房停贷是下行直接导火线
自年初央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，各地“上行下效”，捂紧钱袋子，也出现了房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等现象。
楼市信贷端依旧从严，无论是核心一二线，还是三四线城市，银行额度紧张，放款周期延长已成事实，同时信贷利率均有不同程度上调，整体二手房信贷环境较一手房而言更为严峻，6成以上城市出现停贷。
1、新增中长期贷款占比年初以来波动下行，房贷利率2月后止跌转增
从全国层面来看，自年初央行推行房贷集中度管理制度以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，7月虽略有回升，但总体也低于年末46%的阶段性高点，这也意味着央行信贷收紧的*策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。
房贷利率方面，受银行信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。据CRIC调研数据，年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较年底上涨29BP。
2、半数以上城市新房放贷额度依旧紧张，放款周期较上半年持续拉长
据CRIC调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款，银行额度紧张，放贷迟缓仍是不争的事实。从放款周期来看，3-6个月基本是常态，临沂、济宁、菏泽等山东地市放款周期高达半年以上，还有部分诸如苏州、泰州、盐城等信贷端全面收紧，放款时间不定。
总体来看，四大行额度相对充裕，放款时间也略快于其他商业银行，不过半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长，房贷整体审核也更加严格。
因银行资金紧张，整体房贷利率仍延续上行走势。苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上，7成以上城市较年上半年利率均有不同程度的上调。
3、二手房“难上加难”，放款周期3-6个月，6成以上城市近乎停贷
二手房放贷更是“难上加难”，多个二线城市爆出“停贷”传闻，CRIC通过电话对20余个二三线城市访谈，发现二手房信贷环境较新房而言的确更为严峻，部分城市甚至出现了“保一弃二”现象。
调研的23城中，6成以上银行出现了二手房停贷现象或是放款时间遥遥无期，尚未停贷城市，多数放款周期也在3-6个月，较上半年有不同程度的延长，同时银行方面也加强了贷款监管，关于贷款额度，抵押房屋的房龄等都有明确要求，整体二手房的贷款难度要大于新房贷款。
房贷利率方面，多数城市二手房贷款利率都是略高于新房，青岛、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率与一手房基本持平，从变动情况来看，苏州、泰州、盐城、淮安、青岛、临汾、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率均出现了不同程度的上调。
广州、武汉等城信贷收紧
叠加调控升级颓势已现
广州、武汉、无锡、徐州等城市，因调控*策持续发酵，购房需求出现阶段性疲软。
一方面，全国整体信贷*策收紧密切相关，广州、武汉、无锡、徐州同样出现房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等现象。无形间增加了购房者的潜在成本，而且银行房贷放款周期基本都在3-6个月，武汉、广州甚至出现了二手房停贷情况，严重抑制了居民卖房再买的置换需求，从而导致整体楼市增长动能转弱。
另一方面，针对上半年楼市火爆的部分热点城市，地方*府也出台了一系列的调控*策，诸如徐州、广州等前期上涨过快的10余个城市纷纷受住建部约谈，因而*策持续加码，一定程度上也抑制了购房需求释放，造成短期内市场下行回落。
以徐州为例，自去年起徐州楼市可谓大火了一把，供求同步放量下年末成交创造了新高，年初市场显著回落但仍处于成交高位。4月，徐州发布土拍新*，通过“土拍熔断区域价格管控成品房控制在40%”的层层加码抑制楼市热度，自*策出台以来新房成交大幅回落。
8月徐州被约谈，随即9月初便出台了8条新*，涉及公证摇号、房地价双限、设定区域最高备案价等多个方面，再给徐州楼市“浇下一盆冷水”，虽在供应端没有明显回调，但7月以来商品住宅成交面积已不足40万平方米，7-8月整体成交规模较之去年同期锐减51%。在持续不断的调控及信贷收紧的大背景下，徐州下半年市场或将在低位有小幅度回升但整体成交规模仍将在低位运行，楼市短期内再难重现去年的高光表现。
再如武汉。年上半年，武汉房地产市场明显转暖，供求显著放量。1-6月，武汉商品住宅累计供应万平方米，同比增长94%，较年同期增长20%；累计成交万平方米，同比增长%，较年同期增长33%。
七八两月武汉市场明显降温，成交持续走低。具体而言，7月，受限于供应陷入低迷，武汉成交降至万平方米，同、环比跌幅都在20%附近，较年同期下降17%。8月，尽管供应有所放量，但成交进一步回落至万平方米，创年内次新低，同、环比分别下降40%和35%，较年同期下降44%，跌幅也有进一步扩大的趋势。
新开盘项目去化表现，在上、下半年同样冰火两重天。上半年，武汉新开盘项目平均去化率基本保持在40%左右，6月平均去化率一度升至44%，创年以来单月新高。不过，8月打新市场显著遇冷，平均去化率跌至19%，创近年来单月新低。9月初打新市场未见好转迹象，前5日平均去化率仍保持在21%的低位。
7月末，武汉房票制度率先落地后，东湖高新区打新市场更是趋势性降温。具体而言，7月，东湖高新区共计推售套房源，开盘当天认购套，平均去化率多达67%。8月，东湖高新区共计推售套房源，开盘当天认购套，平均去化率跌至28%，环比骤降39个百分点。其中，近半新开盘项目去化率低于30%，旭辉千山凌云、美的雅居乐云筑两盘去化率更是不足10%。
此外，值得